导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交(jiāo)付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么当(dāng)下房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多(duō)体现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城(chéng)市(shì)之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据(jù)并未(wèi)公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数(shù)量(liàng)过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负(fù)责人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住(zhù)不(bù)到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查(chá)数(shù)据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数(shù)不(bù)能完全反映出(chū)城镇居民(mín)的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭为(wèi)单(dān)位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国(guó)户(hù)均住(zhù)宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可(kě)以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略(lüè)不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商品住(zhù)宅和非耐克和aj哪个档次高，耐克和aj的区别鞋标(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数，我们(men)就能够得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的(de)期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居(jū)民(mín)换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套(tào)房(fáng)，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入(rù)地的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价(jià)或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调(diào)查(chá)数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南(nán)京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一(yī)套(tào)房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题(tí)，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便(biàn)和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的(de)家庭人均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人(rén)均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国(guó)的人均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此，中国人(rén)口静(jìng)态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自于(yú)四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户(hù)均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数(shù)会因户均人口规模(mó)的(de)缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心(xīn)城(chéng)市流入(rù)，区域经济资(zī)源分配的(de)再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.耐克和aj哪个档次高，耐克和aj的区别鞋标9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自(zì)建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其(qí)他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质(zhì)小区和(hé)老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查(chá)的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏差(chà)。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可(kě)能超预期。

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